Fuite d'eau dans les parties communes : qui est responsable ?

Une fuite d'eau dans les parties communes, c'est le plafond du hall qui goutte depuis lundi ou la flaque au pied de l'escalier de la cave. En copropriété, le syndic doit agir et le syndicat des copropriétaires (l'ensemble des copropriétaires) répond des dégâts ; si vous louez, votre interlocuteur pour la suite est votre propriétaire, ou votre bailleur pour un logement social.

Les premiers gestes

1. Si l'eau entre chez vous, coupez l'électricité du circuit concerné au tableau et posez un seau. Si la fuite vient d'un de vos appareils, fermez l'arrivée d'eau de votre logement ; si elle vient d'un autre logement, prévenez les voisins.
2. Prenez des photos, notez l'heure et l'endroit.
3. Fuite active : appelez le numéro d'urgence du syndic, ou de votre bailleur si c'est un bailleur social. Locataire d'un particulier, prévenez aussi votre propriétaire, votre interlocuteur pour la suite. Puis écrivez pour garder une trace.
4. Prévenez votre assureur sans attendre de savoir qui est responsable : votre contrat fixe un délai pour déclarer, au minimum cinq jours ouvrés.

Copropriétaire ou locataire : qui prévenir

Vous êtes copropriétaire ? Écrivez au syndic, avec photos et lieu précis. En cas d'urgence, il peut commander lui-même les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

Locataire dans une copropriété, vous avez pour interlocuteur votre propriétaire : vous n'avez pas de contrat avec le syndic. Écrivez-lui par mail.

Votre immeuble appartient à un bailleur social ? C'est à lui que vous écrivez, même quand l'immeuble est en copropriété.

La canalisation est-elle commune ou privative ?

Le règlement de copropriété le dit : demandez-le au syndic ou à votre propriétaire. S'il ne tranche pas, l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 présume communes les parties de canalisations des équipements communs, même quand elles traversent un logement.

Dégâts, assurance et recherche de fuite

Qui paie

Selon l'article 14 de la loi de 1965, le syndicat des copropriétaires répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qui ont leur origine dans les parties communes. Le texte ne parle pas de faute : il suffit que la fuite ait son origine dans les parties communes.

Entre assureurs, la convention IRSI s'applique quand les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € HT. Selon la fiche de service-public.gouv.fr sur l'assurance de la copropriété, l'assureur de l'immeuble gère alors la fuite des parties communes : sous 1 600 € HT, il indemnise sans recours contre un autre assureur ; entre 1 600 et 5 000 € HT, il indemnise et peut se retourner contre les autres assureurs.

Déclarer le sinistre

Pour une fuite des parties communes, le syndic déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble ; vous déclarez vos propres dégâts à votre assureur. Le constat amiable est facultatif mais accélère le dossier ; chaque assureur a son modèle, sans formulaire officiel.

Réparer et chercher la fuite

Si la fuite vient de chez vous (appareil, circuit privatif), faites-la réparer sans attendre et gardez les factures ; locataire, prévenez aussi votre propriétaire. Dans les parties communes, c'est le syndic qui la fait réparer ; gardez vos propres justificatifs. Pour la remise en état (plafond, sol), attendez l'accord de l'assureur ou le passage de l'expert : avant, vous risquez une réduction ou un refus d'indemnisation de ces frais.

Si l'origine de l'eau n'est pas visible, il faut une recherche de fuite par un professionnel. Dans un immeuble en copropriété, la fiche de service-public.gouv.fr sur l'assurance dégâts des eaux indique qui l'organise :

• parties communes : l'assureur de l'immeuble ; si la fuite vient d'un local privatif, le coût de la recherche revient à l'assureur du propriétaire de ce local ;
• logement occupé : en principe l'assureur de l'occupant, avec quelques exceptions que la fiche détaille ;
• logement vide : en principe l'assureur du propriétaire.

Hors copropriété, vous trouvez et payez le professionnel avant de demander le remboursement à votre assureur.

Si le syndic ou le bailleur ne bouge pas

Copropriétaire, relancez par courrier recommandé en rappelant la date du premier signalement, avec le conseil syndical en copie s'il y en a un. Exemple de message :

Je vous ai signalé par mail, le 14 octobre, une fuite d'eau active dans le hall du bâtiment B, photos à l'appui. Aucune intervention n'a eu lieu à ce jour. Merci de faire intervenir une entreprise avant le 24 octobre et de me confirmer la date de passage.

Sans réponse du syndic, cet article liste les recours dans l'ordre.

Locataire d'un propriétaire particulier qui ne répond pas à votre mail, mettez-le en demeure d'agir auprès du syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception. La fiche de service-public.gouv.fr sur les travaux à la charge du propriétaire décrit cette démarche pour les travaux qui lui incombent, avec un modèle de lettre à adapter.

Deux mois après la réception de cette lettre, si rien n'a bougé, vous pouvez saisir un conciliateur de justice (c'est gratuit) ou la commission départementale de conciliation. Pour une fuite active, ne comptez pas sur ce délai : relancez le numéro d'urgence.

Si vous réclamez 5 000 € ou moins (des dégâts à rembourser, par exemple), une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est obligatoire avant de saisir le juge, sauf exceptions, selon service-public.gouv.fr. Si votre bailleur est un organisme de logement social, la réclamation auprès d'un bailleur social détaille la marche à suivre.

Une fuite sur la chaussée relève d'un autre interlocuteur

Une fuite sur la chaussée ou une bouche d'égout qui déborde ne dépend ni du syndic ni du bailleur, sauf si l'eau vient de la canalisation de l'immeuble. L'eau potable et l'assainissement relèvent des communes, qui les exercent elles-mêmes ou les ont confiés à une intercommunalité ou à un syndicat. Pour savoir qui gère l'eau chez vous, voyez Communauté de communes : qui gère quoi. Pour les autres cas de voirie, Qui est responsable de quoi.

Pour une fuite sur la voie publique, signalez-la sur Signaleo avec une photo et l'adresse : le signalement arrive à votre mairie, et la suite dépend de qui gère l'eau chez vous. Signaleo ne traite pas les fuites dans l'immeuble et n'écrit ni au syndic ni au bailleur.

Photo : Ed!, licence CC BY-SA 3.0.